吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市房屋租赁管理办法的通知
山西省吕梁市人民政府办公厅
吕政办发［2005］175号
吕梁市人民政府办公厅关于印发吕梁市房屋租赁管理办法的通知
各县市区人民政府，市人民政府各委、办、局，市直企、事业单位：
现将《吕梁市房屋租赁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO五年九月三十日
吕梁市房屋租赁管理办法
第一章总则
第一条为加强我市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序、保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《山西省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规之规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市行政区域内从事房屋租赁活动的单位和个人适用本办法，但国家机关、企业、事业单位职工租住本单位居住用房的除外。
第三条本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织将其拥有所有权或经营管理权的房屋，出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，及以合作方式与他人从事经营活动，收取租金或获取收益的行为。房屋租赁亦包括房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第四条房屋租赁双方当事人（以下简称当事人）应当遵循平等、自愿、公平、互利的原则，依照法律、法规及本办法的规定进行房屋租赁活动。
第五条市房地产管理局和各县市建设、房地产管理局（中心）分别负责本行政区域内房屋租赁管理工作。工商、公安、纪监、综治、建设、税务、物价、安检、煤炭等部门和各街道办、乡镇村委按照各自的职责协同实施本办法。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未取得产权或经营管理权的；
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；
(三)权属有争议的；
(四)共有房屋未取得其他共有人同意的；
(五)属违法建筑的；
(六)已抵押，未经抵押权人同意的；
(七)不符合公安、消防、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(八)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第二章租赁管理
第七条房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第八条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同解除或终止的，当事人应当在房屋租赁合同解除或终止之日起15日内，到市、县（市）房地产管理部门办理注销登记手续。
第八条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
(一)房屋租赁合同；
(二)房屋租赁登记备案申请书；
(三)房屋所有权证或证明其使用权的其他有效证件；
(四)合法、有效的身份证明或法人资格证明；
(五)房地产管理部门要求提供的其他资料。
(六)出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
第九条当事人可以委托他人代为出租或承租房屋。受委托人应当持合法的授权委托书，境外当事人的委托书和有关证件应当按照有关规定经过公证或认证。
第十条市、县（市）房地产管理部门应当在收到当事人提交的房屋租赁登记备案申请之日起15日内，对符合规定的，予以登记，并发给《房屋租赁证》；不符合规定的，不予登记备案并予以书面答复。
第十一条《房屋租赁证》是房屋租赁行为登记备案合法有效的凭证，应悬挂在出租房屋明显处。未领取《房屋租赁证》的，不得出租房屋。出租人须在每年三月十五日前持《房屋租赁证》，到房地产管理部门办理年审登记备案手续。
第十二条租用房屋从事生产、经营活动的，租赁当事人办理工商营业初始登记和年检时，必须向工商行政管理部门交验《房屋租赁证》和租赁合同，作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，租赁当事人办理暂住证和户口登记时，必须向公安部门交验《房屋租赁证》和租赁合同，作为居住场所合法的凭证。否则，工商行政管理部门及公安部门不得办理登记和年检手续。
第十三条严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应向原发证机关申请补发。
第十四条出租人要对出租房屋的安全性负责，存在安全隐患的不得出租。认定不清的当事人可申请房屋安全鉴定机构进行鉴定，鉴定为存在安全隐患且未进行加固维修或鉴定为危房的，不予发放《房屋租赁证》。
第十五条房屋租赁应进入市场，房地产部门应提供快速准确的房屋租赁信息，由当事人实行公开、公平的市场交易。对未进入市场当事人协商交易的交易额明显低于市场价格的，应进行实地勘测、评估，按评估价交纳有关税费。
第十六条房屋产权人及其第一顺序继承人（夫妻、父母、子女）的自有房产用作经营活动的不列入租赁行为，但应到市、县（市）房地产管理部门登记备案，领取《房屋自营登记证》。对共有房产，应进行产权比例分割，不属于本人所有权属的，应视为租赁。申领《房屋自营登记证》应当提交下列资料：
(一)房屋自营登记备案申请书；
(二)房屋所有权证书；
(三)合法、有效的身份证及户籍证明。
房屋共有的还应提交共有人协议。使用自有房屋进行经营活动，应凭《房屋自营登记证》到工商行政管理部门办理工商营业执照。
第十七条当事人发生租赁合同争议时，可协商解决，或请求市、县（市）房地产管理部门仲裁，也可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十八条当事人应当接受市、县（市）房地产管理部门及工作人员的监督和管理，不得阻碍工作人员执行公务。租赁管理工作人员执行公务时，应当出示证件。
第三章租赁合同管理
第十九条房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同由市房地产管理部门统一监制。
第二十条房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。
第二十一条有下列情形之一的，当事人可以变更或解除租赁合同：
(一)符合法律规定或合同约定可以变更或解除合同条款的；
(二)因不可抗力致使租赁合同部分或全部不能履行的；
(三)当事人协商一致的。
(四)由房地产管理部门仲裁的。
第四章转租管理
第二十二条房屋转租，转租人与受转租人应当签订转租的租赁合同，并按照本办法第七条规定办理登记备案手续。
第二十三条转租租赁合同终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十四条转租租赁合同生效后，转租人和受转租人享有和承担本办法规定的当事人的权利和义务，同时应当继续履行原租赁合同约定的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
第二十五条转租人与受转租人对原出租人承担连带责任。
第二十六条转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租租赁合同也应相应地变更、解除或终止。
第五章当事人权利和义务
第二十七条当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意。
第二十八条出租人依照租赁合同约定向承租人收取租金。承租人须按租赁合同约定的金额和期限向出租人交付租金。
出租人每年应向房地产管理部门交纳年租金额3%的管理费，同时按规定交纳房产税和有关税费。出租人因故推诿或不在本市又无代理人时，承租人有义务协助督促或予以代交，其交纳的税费从应交的房租中扣除。
第二十九条出租人应当检查、维修房屋及其附属设施。保障安全正常使用，承租人应安全租用房屋，正确使用有关设施，防止造成房屋及其附属设施损坏。
第三十条承租人应当配合出租人正常的检查、维修房屋工作，因维修房屋需承租人临时迁出的，出租人应与承租人签订临迁协议，明确临迁、回迁期限。
第三十一条租赁期限内，当事人需对承租房屋进行拆除、改建、扩建、装修、增减设施、改变用途或结构的，必须征得对方同意，并按规定报有关部门批准。
第三十二条租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的，出租人有权按照合同约定的期限收回房屋。承租人未经出租人同意逾期不迁出造成出租人损失的，应当承担赔偿责任，出租人还可以请求房地产管理部门责令承租人限期迁出或向人民法院提起诉讼。
第三十三条承租人有下列行为之一的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋，因此而造成损失的，有权要求赔偿：
(一)利用房屋进行违法活动的；
(二)故意损坏承租房屋的；
(三)擅自改变承租房屋结构或约定用途的；
(四)拖欠租金累计6个月以上或连续拖欠租金3个月以上的；
(五)租赁合同约定可解除租赁合同的。
(六)法律、法规规定的其他情形。
第三十四条出租人有下列情形之一的，承租人有权按约定获取违约金或要求赔偿损失，并可解除租赁合同：
(一)不按照约定提供房屋的；
(二)不按照约定维修房屋的；
(三)提供的房屋不符合居住使用安全标准的；
(四)法律、法规规定的其他情形。
第三十五条在同等条件下，下列人员按顺序对出租的房屋有优先租权：
(一)房屋共有人；
(二)原承租人；
(三)法律、法规规定的其他人员。
第三十六条租赁期间，承租人未解除租赁合同而擅自迁出，造成第三人占用出租房屋而导致出租人发生损失的，承租人应当承担赔偿责任。
第六章法律责任
第三十七条违反本办法有下列行为之一的，依据《城市房屋租赁管理办法》和有关法律、法规规定予以处罚：
(一)违反第七条规定，没有办理登记备案手续未领取“房屋租赁证”而出租房屋的，没收出租人的非法所得，责令其限期补办手续，并可处以罚款，一般罚款应掌握在不超过应收管理费的2倍以内。
根据有关法律、法规，租赁当事人属于单位与法人的，可处以3000—8000元的罚款；属于营业门店的自然人，可处以500-2000元的罚款；属于住宅租赁的，可处以200元以下的罚款。
(二)违反第二十八条规定，不按期交纳房屋租赁管理费的，责令其限期交纳，逾期不交纳，每逾期一天，按拖欠总额加收3‰滞纳金，逾期30天仍不交纳者，由房屋租赁主管部门做出处罚，并吊销“房屋租赁证”。
（三）违反第十三条规定，伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》或冒名顶替他人租赁房屋等非法行为的，注销其证书，处以当事人500元以下罚款，并解除其租赁合同。
第三十八条当事人对行政处罚不服的，可按《中华人民共和国行政复议法》或《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也可向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门向人民法院申请强制执行。
第三十九条妨碍租赁管理工作人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条租赁管理工作人员徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门追究行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十一条本办法实施前依法签订的房屋租赁合同，应当在本办法实施之日起3个月内到房地产管理部门办理登记备案手续。分割出租房屋及柜台的租赁参照本办法执行。
第四十二条本办法自颁发之日起施行。
错误结婚与错误离婚的认定和处理
王礼仁
我国婚姻法规定的法定婚姻无效只有四种情形，可撤销婚姻一种，即被胁迫结婚。
但现实生活中，涉及婚姻效力或婚姻成立与不成立的情形远远不止这些。如他人代理或冒名顶替进行婚姻登记的婚姻效力问题；借用他人名义或身份证结婚效力问题；使用虚假户口虚或假姓名或登记姓名错误的效力问题；使用虚假证明材料登记的婚姻效力问题；隐瞒真实身份等欺诈结婚效力问题；结婚证手续不完善或证件不齐全的婚姻效力问题；等等。这些问题主要违反结婚登记程序，所涉及的是婚姻成立与不成立问题。对此应当如何处理，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》有一章是专门讨论这一问题，在此不再赘述。
这里说要讨论的主要是既不属于法律规定的无效婚姻，也不属于违反结婚登记程序的结婚错误与错误离婚的处理问题。
结婚错误，就是因认识或判断错误，与不该结婚的人结婚。结婚或离婚意思错误。离婚错误，就是因认识或判断错误，不该离婚而离婚。
结婚、离婚错误，合称婚姻错误，婚姻错误实际上就是意思错误。民法上的意思错误，就是因理解或判断错误而发生的意思表示错误，导致内心的真实意思与外部的表现行为不一致。婚姻意思错误的内容很广，包括：1.“人之同一性”错误，如将甲误认为乙。2.“人之性质”错误，即对婚姻当事人的身份或品质认识错误，诸如社经地位、学历、健康状况、道德素质等认识错误。3.对行为性质认识错误，即把婚姻行为误认为非婚姻行为等。4.在离婚错误中，还包括对离婚原因认识错误（如误认为对方有婚外情，但离婚后发现属于认识错误，对方并没有婚外情，等等）。
意思错误的民事行为，各国民法一般规定可以撤销，如德国民法第１１９条、日本民法第95条。台湾地区“民法”第88条、第89 条也规定意思错误可以撤销。大陆民事立法未对意思表示错误作出专门规定，但民法通则第55条第(二)项规定，民事法律行为应当“意思表示真实”。第59条规定：“行为人对行为内容有重大误解的”，“一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销”。我国民法上的“重大误解”，实际上就是意思错误。
关于婚姻意思错误的效力问题，《瑞士民法典》第124条、 [1]《德国民法典》（第1314条、1315条、1316条） [2]、澳门民法第1504条， [3]都规定可以撤销其婚姻。《菲律宾共和国家庭法》第35条、 [4] 《日本民法典》第742条、 [5]《意大利民法典》第122条， [6]则规定为婚姻无效。
我国婚姻法没有关于婚姻意思错误效力的规定。从我国目前的主流观点和司法实践看，对婚姻意思错误，一般都按民法通则的重大误解处理，即撤销婚姻。我们认为，这种观点和作法值得商榷。
我们认为，身份关系注重事实，在一般情况下，宜采取表示主义，而不从意思主义，故应以身份行为意思错误为有效。但在认识错误中，关于“人之同一性”有错误时，不能认为婚姻有效。同时，为了避免与法定无效婚姻相冲突，“人之同一性”有错误，也不能按照无效婚姻或可撤销婚姻处理。在我国，婚姻当事人之“同一性” 错误，因其双方无结婚合意，可认定其婚姻不能成立。关于“人之性质”错误，应当认定婚姻为有效。否则，误认为他人未婚或富翁，而实际上是已婚或不是富翁，婚姻即可撤销。这不符合婚姻的特点。总之，婚姻意思错误，不能直接适用民法总则关于意思错误的规定处理。
应当注意的是，尽管一些国家规定婚姻意思错误无效或可撤销，但婚姻无效或可撤销与民法总则中的无效或可撤销并非同一原理。因此，德国学者迪特尔•梅迪库斯认为，“有关意思表示错误的规则，不适用于婚姻或遗嘱。” [7] 迪特尔•梅迪库斯在谈到撤销权范畴的界定时说：“《婚姻法》第31条至第34条也为婚姻(Ehe)规定了一些撤销事由。这些事由虽然在很大程序上与第119条、第123条规定一致，但是婚姻法对程序和法律后果作了完全不同于第142条及以下条款的规定。因此，《婚姻法》使用的术语也不是“撤销”(Anfechtung)婚姻，而是解除(Aufhebung)婚姻。因此，一般的撤销规则对此不适用”。 [8]
台湾学者戴炎辉、 戴东雄先生也认为，民法总则关于错误之规定（第88条），亦不能适用亲属法。根据戴先生的观点，“在身份行为，关于‘人之同一性’有错误时，则因意思之不一致而无效，非仅可撤销而已；倘系关于‘人之性质’错误，亦应适用亲属法规定（民997条、引不告知重要事项而为欺诈），或类推适用亲属法规定”。 [9]应当指出的是，台湾亲属法规定欺诈姻可以撤销，因而，对于婚姻意思错误中“人之性质”错误，直接按照欺诈婚姻或类推处理，是完全可以的。但我国婚姻法没有欺诈婚姻可撤销的规定，对于“人之性质”错误，按可撤销婚姻处理，缺乏法律根据。在我国，除了“人之同一性”错误可以作为婚姻不成立处理外，对“人之性质”错误，除非有法定无效婚姻情形，应当按有效婚姻处理。
如林某（女）在刚刚与李某结束恋爱关系时，随即被人介绍与杨某恋爱，林某与杨某相识几天即发生关系。一个月后林某发现怀孕，即告诉杨某。不久，林某与杨某登记结婚。婚后林某生育一男孩。杨某发现孩子不像自己，便单独进行鉴定。结果证明孩子确实不是自己的。杨某便以林某怀有他子嗣与自己结婚，属于欺诈行为，起诉至法院要求宣告与林某的婚姻无效，并赔偿其精神损失。林某提出，“在与杨某恋爱时，自己已经将与李某恋爱并发生关系的事实如实告诉了杨某，本人并无欺骗行为，与李某结束恋爱关系时，自己并无任何怀孕的症状反映。自己一直以为是与杨某交往中怀孕，对此，杨某当时也并无任何疑虑”。 杨某则说，“如果我当时知道不是自己的孩子，就不会与林某结婚。这也属于‘重大误解’（即意思错误），按照民法通则的规定‘重大误解’可以撤销，也应当撤销婚姻”。
我们认为，婚姻等身份的无效和撤销，有其独立的评判标准，不应适用民法总则。在我国婚姻法中，认识错误不属于无效和可撤销婚姻，因而，杨某的意思错误，不影响婚姻的成立和有效。如果杨某发现孩子不是自己的，因此引起了夫妻感情破裂，可以按离婚处理。
最后还应当指出的是，“亲属法有其特殊性质，而与债法、物权法大有径庭，尤其与民法总则之关系究应如何适用，殊堪研究”。 [10] 我国民法理论虽然对亲属法与民法总则的关系缺乏深入研究，但不能将“大率以财产交易为内容的民法总则”，完全适用于亲属法， [11] 已经成为共识。因而，在目前的司法实践中，用民法通则中的无效民事行为的规定判断婚姻有效与无效，是错误的。事实上民法总则中的行为之能力、意思表示虚假、欺诈、错误、代理、附条件或期限、善良风俗、诉讼时效等，都不能适用婚姻法。有关这个问题，我在《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》一书中有一编的内容专门论述，限于篇幅，这里不一一介绍。
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[1] 中国法学会婚姻法研究会编《外国婚姻家庭法汇编》，群众出版社2000年2月1版，第473页。
[2]郑冲、贾红梅译《德国民法典》，法律出版社，1999年5月14版，第296页——297页。
[3] http://bo.io.gov.mo/bo/i/99/31/codcivcn/codciv1501.asp
[4] 中国法学会婚姻法研究会编《外国婚姻家庭法汇编》群众出版社2000年2月1版，第233页。
[5]王书江译《日本民法典》，中国人民公安大学出版社，1999年2月版，第129——130页。
[6]费安铃、丁玫译《意大利民法典》，中国政法大学出版社，1997年6月1版，第46——47页。
[7] 【德】迪特尔•梅迪库斯著《德国民法总论》，法律出版社，2000年版，第31页。
[8] 【德】迪特尔•梅迪库斯著《德国民法总论》，法律出版社，2000年版，第560—561页。
[9]戴炎辉 戴东雄《亲属法》，顺清文化事业有限公司，2002年8月修订版，第8 页。
[10]史尚宽《亲属法论》，台湾荣泰图书有限公司，1980年6月四版，史尚宽先生自序。
[11]林菊枝《亲属法新论》，五南图书出版公司１９９６年版第１９－２０页
