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物业服务合同法律性质刍议

潘 徽 刘 颜

2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
　　
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。

2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：

（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。

6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。

《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。

委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。

委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。

但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①

原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②

不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。

2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。

参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》

作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所


本文发表于《现代物业》2003年8月期
国家文物局


关于加强田野文物安全工作的紧急通知

文物督函〔2010〕1249号


各省、自治区、直辖市文物局（文化厅）：
　　今年以来，河北邯郸赵王陵、广西桂林靖江王陵、山西曲沃天马曲村遗址、河北沧州献县汉墓群、青海都兰热水墓群、陕西咸阳唐建陵、青海玉树达那寺、陕西西安明惠王墓、湖北随州擂鼓墩古墓群、江苏徐州汉楚王墓群、湖北枝江青山墓群、陕西西安秦东陵等全国重点文物保护单位先后发生盗掘古墓葬、盗窃石刻文物案件，犯罪分子在严打态势下，公然侵害帝王陵墓、重要遗址和墓葬群，田野文物安全形势严峻。为坚决遏制盗窃盗掘古遗址、古墓葬和石窟寺、石刻案件高发势头，确保田野文物安全，现紧急通知如下：
　　一、推动各级人民政府落实文物保护责任。文物保护法明确规定，地方各级人民政府负责本行政区域内的文物保护工作，负有文物保护主体责任。各级文物行政部门要主动向当地政府报告田野文物面临的严峻安全形势，提请各级政府加强对相关工作的领导和组织协调，加强文物保护机构建设，充实文物保护执法力量，加大田野文物人防、物防、技防投入力度。文物资源特别丰富的地区，要推动市级政府将文物安全纳入对各县（区）政府的年度考核内容，明确对县级政府文物保护工作的具体要求。
　　二、加强部门协调，构建文物安全联合长效机制。今年5月，国务院正式批复建立全国文物安全工作部际联席会议制度，统筹协调全国文物安全工作，文化部、公安部、国家文物局等10部门为成员单位。11月3日，第一次联席会议讨论通过了各成员单位职责分工等文件。各级文物行政部门要认真贯彻落实会议精神，提请当地政府建立本地区文物安全联席会议制度，着力构建政府统一领导、部门各司其职、标本兼治、综合治理的文物安全工作格局。要重点加强与公安、海关、工商等部门的协调配合，始终保持对各类文物犯罪活动的严打高压态势。特别是文物犯罪高发地区，文物行政部门要积极向政府汇报，协调有关部门组织开展打击文物犯罪专项行动，坚决打击文物违法犯罪行为。
　　三、落实机构人员，健全文物安全责任体系。各级文物行政部门要根据文物保护法有关要求，严格落实内部安全防范管理工作责任制，逐处落实文物保护单位的保护机构或保护管理责任人，逐级签订《文物安全目标责任书》，把文物安全保卫工作任务落实到每个文物点、各个岗位和具体人员，确保不留死角与盲区。省级文物行政部门要对全国重点文物保护单位保护机构或专职保护人员设置情况进行全面摸底并登记造册，对于机构、人员尚未落实到位的，要及时督促整改。
　　四、调整管护策略，加强巡查、值班与报告制度。各级文物行政部门要针对犯罪分子的活动规律和田野文物犯罪多为夜间作案的特点，逐处制定不可移动文物的具体保护措施，并公布施行。对于全国重点文物保护单位和其他重要田野文物，要加大巡查时间、频率和范围，重点加强夜间巡查，落实24小时值班制度，实现全天候巡查管护。要坚决落实突发事件报告制度，发生文物案件或安全事故后第一时间按要求报告公安机关和上级部门，不得迟报、缓报、瞒报。
　　五、完善防范设施，提高田野文物防护科技水平。各地要在重视人防的基础上，进一步加大田野文物物防、技防设施建设力度，提高一线工作人员安全防护装备水平，着力解决巡查车辆、设备短缺问题。针对帝王陵寝、石窟寺和地下埋藏丰富、被盗风险性高的墓葬群、窑址，要在“十二五”项目库基础上，编制田野文物安防设施专项规划，区分轻重缓急，组织实施一批重大技术防范工程。国家文物局将会同中央财政，根据国家有关规定给予重点支持。
　　六、加强监控举报，建设好文物保护员队伍。要坚持专群结合、群防群控，建设好群众性文物保护员队伍，制定管理办法，明确工作内容，加强教育培训，落实经费补助，落实激励措施，使之成为基层文物保护工作的重要辅助力量。要建立文物保护举报奖励制度，公布举报电话，设立奖励经费，鼓励群众积极提供信息和线索，将犯罪分子置于全社会监控之下，着力提高公众参与文物保护的程度与水平。
　　七、加强宣传引导，开展警示教育。公安部、国家文物局在京举办的“全国重点地区打击文物犯罪专项行动成果展”，已经取得良好宣传效果。该展览结束后，各地要结合本地区实际，通过举办展览等多种方式，掀起一轮打击文物犯罪宣传高潮，集中展示政府打击文物犯罪的决心与成果，增强人民群众文物保护意识，震慑文物犯罪行为。同时，要针对近年来发生的监守自盗案件和重大文物安全责任事故，开展文物系统从业人员职业道德教育和失职、渎职犯罪警示教育，着力建设一支忠于事业、恪尽职守的文物工作队伍。
　　八、建立奖惩制度，落实责任追究。各级政府要建立文物安全奖惩制度，既要大力表彰、奖励文物保护先进人物与事迹，更要揭露、曝光破坏文物的违法犯罪行为，特别是要落实文物安全责任制，重点追究因失职、渎职造成文物损毁、被盗或流失的国家工作人员的行政与法律责任。如查实有相关部门人员涉案或者存在失职、渎职行为，不管涉及到谁，都要坚决按照刑法、文物保护法等有关要求，严格依法处理，不能姑息迁就。
　　九、组织开展田野文物安全大检查。各级文物行政部门要按照本通知各项要求，结合本地区实际情况，立即集中组织开展田野文物安全大检查，全面排查安全隐患并督促落实整改措施，协助公安机关加大2010年尚未结案的重大文物案件及以往积案等查处力度。省级文物行政部门对辖区内全国重点文物保护单位的巡查覆盖率，全年不应低于80%。各地检查、督办结果，请各省级文物行政部门汇总后于2011年1月15日前上报我局。
　　特此通知。

　　附件：公安部、国家文物局“全国重点地区打击文物犯罪专项行动成果展”资料光盘



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家文物局　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年十二月一日