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辽宁省计量监督条例(2004年修正)

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辽宁省计量监督条例(2004年修正)

辽宁省人大常委会


辽宁省计量监督条例


1995年11月25日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过
1997年11月29日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修改
根据2004年6月30日辽宁省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改<辽宁省计量监督条例>的决定》修正

第一章 总 则

第一条 为加强计量监督管理,保障国家计量单位制的统一和量值的准确可靠,保护用户、消费者和经营者的合法权益,维护社会经济秩序,促进国民经济发展和社会进步,根据国家有关法律法规的规定,结合我省实际,制定本条例。
第二条 凡在我省行政区域内从事计量活动的单位和个人,均应遵守本条例。
第三条 省、市、县(含县级市、区,下同)技术监督部门是同级人民政府负责计量监督管理工作的行政主管部门,对本行政区域内的计量活动实施监督管理。
有关行政管理部门依照法律、法规规定,按照各自职责做好计量监督管理工作。
第四条 一切单位和个人均有权对违反计量法律、法规的行为进行社会监督。

第二章 计量单位的使用

第五条 国际单位制计量单位和国家选定的其他计量单位,为国家法定计量单位。
第六条 从事下列活动必须使用国家法定计量单位:
(一)制发公文、公报、统计报表;
(二)编播广播、电视节目;
(三)发表报告、学术论文;
(四)制作、发布广告;
(五)制定各种技术标准、检定规程;
(六)出版发行图书、报纸、刊物;
(七)制作、印发票据、票证、帐册;
(八)出具检测、检验数据;
(九)制造、销售商品及标注商品标识
(十)国家和省规定须标明计量单位的其他活动。
第七条 出口商品、出版古籍和文学书籍及其他需要使用非国家法定计量单位的,按照国家有关规定执行。

第三章 计量检定与计量认证

第八条 开展计量检定必须符合下列要求:
(一)计量标准经技术监督部门考核合格并取得相应的资格证书;
(二)在限定的检定范围内;
(三)执行相应的计量检定规程;
(四)计量检定人员持有与检定专业相符的计量检定证件。
第九条 计量检定机构应当自接到受检计量器具之日起连续7 个工作日内完成检定工作;特殊情况需要延长的,由检定机构与送检单位协商确定。
第十条 向社会提供公证数据的产品质量检验机构和计量公正服务机构,必须经省技术监督部门计量认证。新增检验项目必须申请单项计量认证
第十一条 计量检定机构、产品质量检验机构和计量公正服务机构在计量考核、认证有效期内,必须符合原考核、认证条件,并按照规定申请复查。
第十二条 计量检定机构和计量公正服务机构对受理检定、检测的项目未作检定、检测,不准出具检定、检测数据,不准伪造检定、检测数据。
第十三条 计量器具检定印、证和许可证标志的制、印,必须经技术监督部门批准。任何单位和个人不得擅自制、印或者伪造、盗用、倒卖计量器具检定印、证和许可证标志。
第十四条 社会公用计量标准,企业、事业单位使用的最高计量标准,以及用于贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境临测等强制检定的工作计量器具,使用单位或者个人必须向技术监督部门申报,并按照规定到指定的检定机构进行周期检定。
非强制检定的计量器具,使用单位或者个人必须自行定期检定或者送计量检定机构定期检定。
计量器具的检定周期按照国家规定执行。逾期未检定,或者检定不合格的,不得继续使用。
任何单位和个人不得破坏检定封缄。
第十五条 取得相应资格证书的计量标准器具,停止使用时必须经发证的技术监督部门同意;未经批准不得擅自启用。

第四章 计量器具的制造修理安装

第十六条 从事制造、修理计量器具的单位和个体工商户,必须依法取得《制造计量器具许可证》、《修理计量器具许可证》。
任何单位和个人不得利用他人的产品、生产设备和技术文件申办《制造计量器具许可证》。
《制造计量器具许可证》、《修理计量器具许可证》不得转让、借出或者与他人共用。
制造、修理计量器具的单位和个人在许可证有效期间内,应当保持原考核发证条件。
第十七条 任何单位和个人不得改装、制造国家明令禁止使用和以欺骗消费者为目的的计量器具,不得使用残次零部件组装和修理计量器具。
第十八条 制造、修理计量器具的单位和个人,必须对制造、修理的计量器具进行检定;未经检定或者检定不合格的,不得出厂。
第十九条 制造计量器具,必须在计量器具或者包装物上如实标注许可证标志及编号、厂名、厂址。
第二十条 制造计量器具新产品,必须经过定型鉴定、样机试验。
任何单位和个人不得利用他人样机申请试验。不得制造未经型式批准或者未取得样机合格证书的计量器具;制造的计量器具,不得低于原批准型式的质量水平。
负责计量器具新产品定型鉴定、样机试验的单位,应当对申请单位提供的样机和技术文件、资料保密。

第五章 计量器具的销售使用

第二十一条 禁止经销下列计量器具:
(一)国家明令禁止使用的;
(二)无合格证的;
(三)无制造计量器具许可证标志及编号、生产厂名、厂址的;
(四)以假充真、以不合格品冒充合格品的;
(五)应当在售前报检而未报检或报检不合格的;
(六)其他以欺骗消费者为目的的。
第二十二条 使用计量器具不得有下列行为:
(一)破坏计量器具准确度;
(二)改变计量器具的结构和性能;
(三)弄虚作假、伪造数据;
(四)破坏计量检定印、证标记;
(五)使用超过检定周期或者经检定不合格的计量;
(六)使用国家明令淘汰或者失去应有准确度的计量器具;
(七)使用以欺骗消费者为目的计量器具。
第二十三条 进口计量器具,必须经省以上技术监督部门检定合格后,方可销售。
第二十四条 企业、事业单位应当配备与生产、科研、经营相适应的计量检测设施,制定具体的管理办法和规章制度,保证计量数据准确可靠。

第六章 商贸计量

第二十五条 经营者应当配备相应的符合国家规定的计量器具;没有配备的,不得从事经营活动。
经营者经销商品量的实际值与结算值应当相等,其计量偏 差必须符合国家有关规定;按照规定必须计量计费的,不得估算计费。
第二十六条 生产、销售定量盛装、包装的商品,必须在盛装、包装物上标明内装商品的净量值,商品标识的计量偏差必须符合国家有关规定。
第二十七条 现场计量交易的商品,应当明示计量操作过程和计量器具显示的示值,对方有异议的,应当重新操作并显示其示值。
第二十八条 商品经营活动中,商品量短缺的,必须给予补足缺量或者补偿损失。
前款规定的情形确属商品生产者或者提供者责任的,经销者有权向商品生产者或者提供者追偿。

第七章 监督管理

第二十九条 计量监督实行日常监督和重点监督相结合的制度。
各级技术监督部门应当对与国民经济及人民群众生活关系较大计量违法行为进行重点监督。
第三十条 计量监督执法人员执行职务时,必须出示技术监督行政执法证件。
计量监督执法人员有权使用录音、录像、照像等手段进行现场勘验调查;有权查阅、复制与被监督的计量行为相关的支票、帐册、合同、赁证、文件、业务函电等资料。
第三十一条 任何单位和个人不得拒绝技术监督部门进行计量监督检查,不得纵容、包庇计量违法行为。
第三十二条 计量执法监督人员发现制造、销售、使用违反计量法律、法规规定的计量器具或者其他商品,可视情节予以封存、扣押。
任何单位和个人不得擅自处理或者转移被封存的计量器具及其他商品。
第三十三条 技术监督部门应当建立举报、投诉制度,对举报、投诉的计量违法案件及时处理,并在20日内将举报、投诉案件的处理结果答复举报人或者投诉人。

第八章 计量纠纷的处理

第三十四条 发生计量纠纷,当事人可以通过协商解决,也可以向技术监督部门申请调解;当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的,可按规定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
第三十五条 计量纠纷的调解或者仲裁,须从当事人知道或者应当知道其合法权益受损害之日起,在计量器具检定周期内提出。
第三十六条 计量纠纷的当事人应当如实提供计量纠纷的情况、资料。
在处理计量纠纷期间,任何一方当事人不得改变与计量纠纷有关的计量器具的技术状态,不得改变有关物品的状态。
第三十七条 计量纠纷的当事人、仲裁机构或者人民法院需要对计量器具进行仲裁检定时,应当由监督部门指定或者委托具有检测能力的计量检定机构进行。

第九章 奖励与处罚

第三十八条 对执行本条例有下列成绩之一的单位和个人,由人民政府或者有关部门给予表扬或者奖励:
(一)在计量监督工作中有显著成绩的;
(二)协助技术监督部门做好计量监督工作事迹突出的;
(三)检举、揭发计量违法行为,为国家、用户和消费者挽回重大损失的;
(四)检举、举报计量监督执法人员违法行为有突出贡献的;
(五)在计量科学研究等方面取得突出成绩的。
第三十九条 违反本条例第八条、第十条、第十二条规定进行计量检定、检测的,责令停止检定、检测,可并处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第十一条、第十六条第四款、第二十条第三款规定,未保持原考核、认证条件或者对申请单位提供的样机、资料失密的,责令改正;拒不改正的,由原发证机关吊销其资格证书,处500元至1000元罚款。
第四十一条 违反本条例第十三条规定,伪造、盗用、倒卖强制检定印、证的,没收其非法检定印、证和全部违法所得,处3000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
违反本条例第十三条规定,擅自制、印计量器具检定印、证和许可证标志的,没收检定印、证、许可证标;没收从事违法制作所使用的工具、原材料和违法所得,处货值金额1倍至5倍的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例第十四条第一款、第二款、第三款规定,未按照规定申请检定和属于非强制检定范围的计量器具未自行检定或者送其他计量检定机构定期检定的,责令其停止使用,处1000元以下的罚款。
违反本条例第十四条第四款、第十五条规定,破坏检定封缄或者擅自启用计量标准器具的,责令 停止使用,可按每台(件)计量器具处100至5000元罚款;对有关负责人和直接责任者处1000元到1万元罚款。
第四十三条 违反本条例第十六条第三款、第二十二条第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定的,责令停止制造、改装、修理、销售,没收计量器具、零部件和违法所得,处违法所得1倍至5倍罚款;对有关负责人和直接责任者处1000元至1万元罚款。
违反本条例第十六条第二款、第二十条第二款规定,申办《制造计量器具许可证》和申请样机试验及未按规定制造计量器具的,没收该产品或者样机,对已取得证书的,吊销其证书,处2000元至2万元罚款;对有关负责人和直接责任者处1000元至1万元罚款。
第四十四条 违反本条例第十九条、第二十三条第(二)项、第(四)项、第(六)项、第二十六条第二款、第二十七条、第二十九条第一款规定的,没收计量器具和违法所得,处违法所得1倍至5倍罚款;对有关负责人和直接责任者处1000元至1万元罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
违反本条例第二十六条第一款规定从事经营活动的,责令改正;拒不改正的,处300元至2000元罚款。
第四十五条 违反本条例第六条、第十六条第一款、第十七条、第十八条、第二十二条第(六)项、第二十三条第(一)项、第(三)项、第(五)项、第(七)项、第二十四条规定的,按照《中华人民共和国计量法实施细则》有关规定实施处罚。
第四十六条 违反本条例第三十二条规定,拒绝技术监督部门的计量监督检查,纵容、包庇计量违法行为的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;违反治安管理规定的,依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本条例第三十三条第二款规定,擅自处理、转移被封存的计量器具及其他商品的,处被封存计量器具或者商品价值1倍至5倍罚款;对有关负责人和直接责任人处以2000元至1万元罚款。
第四十八条 按照本条例第四十二条、第四十四条第一款、第四十五条第一款规定,以违法所得为基数实施处罚的,处罚金额不足2000元按照2000元处罚,无违法所得或者违法所得难以计算的,处2000元至10万元罚款。
第四十九条 本条例规定的行政处罚,由县以上技术监督部门依据法定的权限决定;违反工商管理规定的,由工商行政管理部门按照有关规定处罚。
实施行政处罚的程序和罚没财物的处理,按照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第五十一条 计量监督执法人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第五十二条 本条例应用中的具体问题由省技术监督部门负责解释。
第五十三条 本条例自公布之日起施行。



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卫生部关于认可卫生部进修医学教育基地及其有关问题的通知

卫生部


卫生部关于认可卫生部进修医学教育基地及其有关问题的通知
卫生部


1978年以来,卫生部在全国条件较好的教学、科研、卫生医疗等单位恢复和建立了一批进修医学教育基地(以下简称进修基地),举办各类专科和专题进修班1,511个,培训技术骨干27,400人,对促进我国进修医学教育的发展和医学科学技术水平的提高起了积极作用。


根据中央关于调整、改革、整顿、提高的方针,适应新形势发展的需要,并使进修医学教育工作逐步实现正规化、制度化和规范化,必须对卫生部原有进修基地重新进行一次审定,对管理工作、招生工作和经费补助办法等做一些必要的调整和改革,以利于加强进修基地的建设,扩大主
办单位自主权,更好地为各地有计划、有目的的培养医药卫生高级专门人才服务。
现将有关事项通知如下:
一、我部此次审定认可95个单位为卫生部进修医学教育基地,开设685门进修课程(详见卫生部进修医学教育基地课程目录),原则上五年不变,其调整和停办须按隶属关系进行审核并报我部科教司批准。
二、从1984年起,经认可的进修基地于年底将翌年年度招生计划下达各卫生厅(局)(医学院校可直接下达),并按确定的进修课程、招生人数、招生范围、招生对象自行组织招生工作,不再由我部统一分配名额。各地区各部门可根据各进修基地招生计划和《课程目录》直接向进
修基地报送符合条件的人员参加考试。
招生采取单位推荐,主管部门审核,进修基地进行考试,择优录取的办法。对少数民族地区、边远地区和三分之一试点县应当优先照顾,对进修基地所在省、市、自治区也应给予适当照顾。
三、进修基地必须按确定的“进修时间”和“指导教师”,根据教学计划安排教学工作,不能“以干代学”,切实保证教学质量。
学员学习期满,必须进行理论考试和技术考核,或撰写临床经验总结文章,考试考核或评审合格者,由进修基地发给结业证书,为晋职调资的依据之一;不合格者不发结业证书,亦不予补考,也不延续进修。
四、认可后的进修基地,我部将根据需要和可能,分期分批给予一定的教学设备补助费,以改善办学条件。卫生部临时委托举办的短期培训班和聘请国外专家来华举办的讲习班等,所需经费亦由我部按有关规定另作安排。
学员的进修费由选送单位按国家规定的标准向进修基地全额交纳,卫生部不再予以补助。对内蒙、广西、宁夏、新疆、云南、贵州、青海、西藏八个省、区的进修生仍由我部全额补助。
上述地区凡不由卫生部或卫生厅(局)直接拨付或划转高教经费预算的高等医学院校,以及非卫生部门(含军事部门)的所属单位选送的进修人员,应照章缴费,卫生部不予补助。
各进修基地应将学员名单于每年九月底以前报我部科教司,以凭拨款。
五、各进修班结束后一个月内,由进修基地做出书面总结和填写结业生名单,报卫生部科教司备查。
六、在执行中有什么问题和建议,亦请及时函告我部科教司。《通知》下达后,凡与其抵触的,应即行废止。
附件:卫生部进修医学教育基地课程目录(略)



1983年11月7日
论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版)

邓 光 达

近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭,见解不一,似是而非,令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:
(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。
(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。
(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。
(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:
(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。
(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。
(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方