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上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]24号


各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。



上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法


第一条 （目的和依据）
为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。
第三条 （项目经理）
本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。
第四条 （主管部门）
市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。
第五条 （项目经理责任制）
本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。
第六条 （任职条件）
项目经理应符合下列条件：
（一）持有《执业证书》；
（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；
（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。
第七条 （工作职责）
项目经理的主要工作职责：
（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。
（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。
（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。
（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；
（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第八条 （资格考试）
助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。
第九条 （执业注册）
申请执业注册应符合以下条件：
（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；
（二）与物业服务企业签订的劳动合同；
（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。
申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十条 （变更注册）
在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。
第十一条 （延续注册）
注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。
第十二条 （继续教育）
项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。
第十三条 （《执业证书》注销）
项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：
（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；
（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；
（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；
（四）其他应予注销执业证书的情形。
项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。
第十四条 （执业信用档案）
市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。


附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

附件
上海市住宅小区项目经理执业注册申请表





申请人姓名
申请 执业
单 位
填表 日期







个 人 情 况贴一寸
免冠照片
姓名 性别 出生年月
户籍省 市 县民族
身份证号码
毕业院校 所学专业 毕业时间
最高学历 专业技术职称
联系电话 手机 E-mail
从事物业管理
工作累计年限 所在企业
担任的职务
助理物业管理师资格证书号 取得证书年份
全国物业管理师资格证书号 取得证书年份
申请执业单位情况
物业服务企业
名称


（盖章）
物业服务企业
资质等级 资质证书号码
法定代表人 单位性质 注册地
通讯地址
邮政编码 电话 传真
从事物业服务的主要经历、业绩
项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉



项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉




参加继续教育情况
起止日期内 容培训机构名称学 时成 绩


申报担任项目经理项目情况
项目名称地址物业性质物业面积
1、
2、
3、
注册机构审核意见






(盖章)
年 月 日
注册号 注册时间 注册有效期



贴身份证件复印件
贴助理物业管理师资格证书或全国物业管理师资格证书复印件







从公司法的完善看我国的立法水平

摘要：改革开放以来，公司作为市场经济的活动主体，一直担当着重要的角色，影响着中国经济的发展。而法作为利益的平衡器，也越来越发挥着他的主观能动作用。二者因立法活动而默契地结合在一起。立法水平的提高，深深的影响着我国的市场经济。立法活动的完善，保证了依法治国的顺利实施，使法的运行朝着良好的方向推动历史前进••••••

关键词：公司法 完善 立法 提高 法治

我国公司法近两年经过了循序渐进的修改，它的不断充实和完善使其更加适应市场经济的发展，更加全面的保护了公司、股东和债权人的合法权益。
首先，从公司内部来看，以前关于股东权利的规定较少，或是有权利无救济。例如，以前公司成立后即使出现公司长期不分配利润的情况以及由于公司内部的某些事项导致无法实现预期状态的，股东也只能束手无策，进退两难，甚至采取过激的办法使事态更加恶化;但现在股东可以要求公司收购其股份，解决了套在股东身上的枷锁。有了这些权利保障，增加了股东的投资信心，整体上起到了促进市场经济发展的作用，避免了更多违法事件的发生，使得我国公司的发展趋于良性循环。另外，对于董事、监事、高级管理人员违反法律造成公司损失的行为，股东的请求赔偿权也有了救济途径，促进了公司管理人员依法管理公司，增强了其对公司的责任心，有利于公司的稳步发展，限制了公司的一般违法行为和单位犯罪的发生。
其次，从公司外部来看，公司的法律人格在一定条件下是能够被否定的。例如股东抽逃出资或出资不实，或以不正当手段逃避债务，此时虽然公司应以公司资本对外承担责任，股东以其出资对公司承担有限责任，但是，在债权人的利益不能实现的情况下，就可以直接追究股东的连带责任。这体现了法的灵活性。实践中，避免不了有公司股东实施一系列违法活动，欺骗债权人，使债权得不到实现，这时按一般规则就等于放任此类事件的发生，债权人的利益永远得不到实现。可见，在目前纷繁复杂的市场经济活动中，“揭开公司面纱”不失为一种好方法。公司法在画兼顾经济发展和权益保护的这个密封的圈时，视野放得更加宽泛，不仅局限于对公司本身的措施上，还体现在涉及到的中介机构上。中介机构如果不遵守行业规则，与公司股东同流合污，那就等于给自己挖陷阱，要承担赔偿责任，这大大增加了权力的保障性，也促进了行业间的相互监督。
在新中国早期，我国可以说无论是在法的基础理论上还是在法的制定和实施中，都处于接近空白的阶段，要大量借鉴外国的法律和司法实践经验。而随着法学教育的进步、法学研究的加深以及立法经验的总结，我们的立法者越来越能够善于把握利益的平衡，逐步从全方位论证每一部法律的价值点，进而随着社会的变革更改法律、完善法的实施，及时适应了当时社会经济的发展要求，促进市场经济协调发展。
立法是一项工程，它铸造出一个国家法律体制的基本框架，运用法律的权威性使影响国家发展的各种作用得以有效发挥。这种过程，是在总结社会的各种法律现象的基础上，将法律现象引发的噬待解决的问题个个击破，同时将可能发生的社会问题提前预防。所以，立法者的眼光总是在缜密地寻找针对现象的最佳解决方案，在法的价值位阶中不断比较和衡量，最终达到利益的平衡。针对同一社会问题，一种解决方案在某些时候可能是最好的，但在另一个时期也许又不是最佳的，所以，随着时代的发展，在已经平衡了的天平又逐渐倾斜了的时候，就要及时进行法的更改和补充。这种过程也是一种简单的立法过程。同时，它也可能是循序渐进的，即使立法者明确知道很快就会有第二次更改以及更改的内容，也要把这次更改作为一种过渡。这也是一种方法，因为变革应该是谨慎的，它要顺应时代的潮流和历史的发展，结合过去（怎样，有何不适应的问题发生）、现在（怎样，发现了哪些待解决的问题）和将来(会怎样，对新措施效果的预测)为人们指明了新的行为模式和发展方向。
不可忽视的是，执法、司法、守法所总结的经验，科技进步、教育进步、舆论监督等都会影响立法者的观念，影响立法水平的提高。易言之，法作为国家的主观意志，在执法者、司法者、守法者来加以运用后，法用的效果如何，效率高不高，法律关系处理得好不好，就能体现出这部法律的价值大不大，进而决定它的存在与否，更改与否和补充与否。因此，对于立法者来说，将法在运用中的各种反馈及时进行总结，是与立法本身同等重要的。
另外，善于发现和挖掘各种社会关系，使之在理论上上升为法律关系，也是不拘泥于现行法律的表现。其实，层出不穷的社会关系要统统归到法的领域来调整是不可能的，也是没有必要的，但是，随着日新月异的变革和社会关系的更替，有必要把其归结到法的领域中来，使其上升为法律规范，调整在这种关系下的人的行为。这是法的主观能动性的体现。近年来，我国的立法活动呈现出良好的发展趋势，将某些以前没有归为法律的现象制定为法。其作用是有目共睹的，例如，对某些市场自身难以调节的问题制定了法律，对某些涉及国家统一的问题制定了法律，对某些本来属于这种法律领域的问题归结到那种更加严厉的法律领域去处理等等。这说明，经过多年的努力，我国的法律专家们和各界法律人士积累了宝贵的研究经验和丰富的研究成果，使得运用法律来治理国家、让法律广泛服务于社会越来越成为我们共同追求的目标。
综上所述不难发现，随着不断的实践和总结，我国的立法水平有了明显的提高，而立法水平的不断提高，又为我国的法律的制定、法律的实施，以致实现建设社会主义法治国家提供了有力保障。


附：
作者简介：
韩维维 1979年生 女 祖籍辽宁大连
2003年毕业于中国政法大学 法学专业