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沈阳市企业工资集体协商办法

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沈阳市企业工资集体协商办法

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市企业工资集体协商办法(沈阳市政府令第30号)



  《沈阳市企业工资集体协商办法》业经2011年9月22日市人民政府第54次常务会议讨论通过,现予以发布,自2011年12月1日起施行。


市长:陈海波
二○一一年十月十四日


沈阳市企业工资集体协商办法

第一章总则

第一条为了规范企业工资集体协商行为,保障职工和企业的合法权益,维护劳动关系和谐稳定,根据《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国工会法》、《中华人民共和国劳动合同法》和《辽宁省企业工资集体协商规定》等相关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本市行政区域内的企业开展工资集体协商,签订、变更、解除、终止工资集体协议,适用本办法。

第三条本办法所称工资集体协商,是指职工方代表和企业方代表依法就企业内部工资分配制度、工资分配形式、工资收入水平、工资支付办法、工资调整幅度等事项进行集体商谈,在协商一致的基础上签订工资集体协议的行为。

本办法所称工资集体协议,是指职工方与企业方经集体协商专门就工资、福利等事项签订的专项集体合同。

第四条工资集体协商应当遵守合法、公开、平等,兼顾企业和职工双方利益的原则,及保障职工实际工资水平与企业劳动生产率、经济效益和社会发展水平相适应的原则。

第五条市和区、县(市)人力资源和社会保障行政部门负责本辖区内工资集体协议的审查和监督管理,指导企业通过集体协商落实工资指导线,督促企业建立工资集体协商制度。

政府有关部门应当按照职责分工,推动企业开展工资集体协商、签订集体合同。

工会应当帮助、指导企业工会与企业进行工资集体协商、签订工资专项集体合同,依法对工资专项集体合同的履行情况进行监督,对工资集体协议的签订和履行情况进行职工满意度调查。

  企业联合会、工商业联合会、行业协会、行业商会等企业代表组织,对企业开展工资集体协商进行帮助和指导。

第六条企业依法通过工资集体协商确定的职工工资总额符合下列条件,即为合理的工资薪金支出,可以在企业所得税前据实扣除:

(一)符合国家工资调控政策要求以及对特定行业的工资管理措施;

(二)工资集体协商程序符合有关法律、法规规定;

(三)企业如实提供了本年度各项工资支出财务报表及相关证明材料。

第七条企业方应当向职工方如实提供上一年度报送税务机关的《企业所得税年度申报表》、职工工资总额及一线职工工资总额、本年度经营计划、工资计划等工资集体协商所需资料。

第八条企业应当依法建立工资集体协商制度。

人力资源和社会保障行政部门、工会对开展工资集体协商工作成绩突出的单位和个人给予表彰。

第二章工资集体协商代表

第九条工资集体协商双方的代表人数应当为对等的单数,每方为3至9人,并各确定1名首席代表。

协商代表任期自产生之日起至工资专项集体合同履行期限届满之日止。

第十条职工方协商代表由企业基层工会推荐,并经职工(代表)大会审议通过,首席代表由工会主席担任,也可以由其书面委托其他职工方协商代表担任;尚未建立企业基层工会的,职工方协商代表由上级工会指导职工民主推选,并经半数以上职工同意,首席代表从协商代表中民主推选产生;女职工较多的单位,协商代表中应当有女职工代表。职工方协商代表中不得有企业行政负责人(含行政副职)、企业合伙人、企业法定代表人的近亲属。

企业方工资集体协商代表,由企业法定代表人指派,首席代表由法定代表人或者其书面委托的本方人员担任。

协商代表产生后,应当向全体职工公告。

第十一条开展区域、行业工资集体协商的,职工方代表由基层工会联合会、联合工会或者行业工会选派,并经区域、行业职工代表大会审议通过;尚未建立区域、行业职工代表大会的,职工方代表由基层工会联合会、联合工会或者行业工会选派并经公示后产生。首席代表由基层工会联合会、联合工会或者行业工会主席担任。

第十二条开展区域、行业工资集体协商的,企业方协商代表由企业代表组织选派并经公示后产生,或者由企业代表组织成员企业民主推选并经公示后产生。首席代表由企业代表组织的负责人担任或者从协商代表中民主推选产生。

尚未建立企业代表组织的,可以在上级企业代表组织的指导下,由区域、行业内各企业民主推选并经公示后产生企业方协商代表。首席代表从协商代表中民主推选产生。

第十三条人力资源和社会保障行政部门、工会可以从熟悉劳动工资、工商、税务、财务、审计、企业管理、法律等人员中聘任工资集体协商指导员。

  协商双方首席代表可以聘请工资集体协商指导员作为本方协商代表,参加工资集体协商。

第十四条工资集体协商代表应当履行以下职责:

(一)参加工资集体协商;

(二)征求本方人员意见,接受其质询,说明协商情况;

(三)收集、提供与集体协商有关的情况和资料;

(四)代表本方参加工资集体协商争议的处理;

(五)监督工资集体协议的履行;

(六)法律、法规、规章规定的其他职责。

第十五条企业方应当为职工方协商代表履行职责提供充足的工作时间。职工方协商代表因履行代表职责占用劳动时间的,其享受的工资、奖金、津贴、补贴、社会保险、福利等待遇不变。

第十六条职工方协商代表在任期内,非法定理由,企业不得解除其劳动合同或者降低其工资、奖金、津贴、补贴、福利等待遇,不得在晋级、晋职等方面予以限制。确因工作需要变更职工方协商代表工作岗位的,应当事先征求企业工会或者上级工会的意见,并征得职工本人同意。

第十七条职工方协商代表在履行代表职责期间劳动合同期满的,劳动合同期限自动延长至完成履行代表职责之时,职工方代表不同意延长劳动合同期限的除外。因故需要更换工资集体协商代表,或者工资集体协商代表因辞职、遇不可抗力等情形造成空缺的,按照本办法规定产生新的代表。

第十八条在工资集体协商期间或者工资专项集体合同有效期内,企业和职工双方应当维护企业的正常生产、工作秩序,不得采取威胁、收买、欺骗对方协商代表等不正当手段或者有过激、歧视性行为。

第三章工资集体协商的内容

第十九条工资集体协商包括以下内容:

(一)工资分配制度、工资标准和分配形式;

(二)企业职工年度和月平均工资水平、福利和调整幅度及调整办法;

(三)津贴、补贴标准和奖金等分配办法;

(四)加班加点工资基数标准;

(五)工资支付办法和时间;

(六)工资专项集体合同的期限;

(七)变更、解除、终止工资专项集体合同的条件和程序;

(八)工资专项集体合同违约责任和争议解决途径;

(九)其他应当协商的事项。

第二十条开展工资集体协商应当综合参考以下因素:

(一)政府发布的工资指导线,人力资源和社会保障行政部门发布的人力资源市场工资指导价位;

(二)地区、行业、企业的人工成本水平;

(三)地区、行业的职工平均工资水平;

(四)本地区城镇居民消费价格指数;

(五)企业劳动生产率和经济效益;

(六)上年度企业职工工资总额和职工平均工资水平;

(七)其他与工资集体协商有关的情况。

第二十一条企业依据政府发布的上年度工资指导线,通过集体协商的方式确定工资增长幅度:

(一)企业实现利税比上年度增长10%以上,可以在工资指导线基准线和上线区间内协商确定工资增幅(垄断企业工资增长幅度原则上不得突破基准线);

(二)企业实现利税比上年度增长10%以下,可以在工资指导线基准线和下线区间内协商确定工资增幅;

(三)企业实现利税与上年度持平,可以参照工资指导线下线协商确定工资增幅;

(四)亏损企业可以在工资指导线下线和零增长之间协商确定工资增幅。

第二十二条实行计件工资制的企业,应当通过工资集体协商确定职工法定工作时间内的劳动定额和计件单价标准。协商确定的劳动定额标准,应当是90%以上的职工在法定工作时间或者劳动合同约定的时间内能够完成的工作量。职工在日法定工作时间内所得的计件工资不得低于政府规定的最低日工资标准。

第四章工资集体协商的程序

第二十三条职工方、企业方均可以提出工资集体协商要约。受要约方无正当理由不得拒绝,并应当自收到要约书之日起10日内给予答复。协商要约和答复均应当以书面形式发出。

第二十四条工资集体协商双方应当在举行工资集体协商会议10日前,将拟定的协商议题和参加协商的本方代表名单书面通知对方。

工资集体协商会议由双方首席代表轮流主持,会议上双方就协商事项达成一致意见的,应当形成工资集体协议草案。双方未达成一致意见的,经双方首席代表同意,可以中止协商。中止协商的期限不得超过7日。

第二十五条工资集体协商双方协商一致形成的工资集体协议草案,应当提交上级工会进行预先审查。上级工会提出修改意见的,双方应当就上级工会提出的修改意见重新进行协商,直到预审合格。

  预审合格的工资集体协议草案应当提交企业职工(代表)大会审议,经职工代表或者全体职工过半数同意后,草案即获通过,并由双方首席代表签字。

开展区域、行业工资集体协商的,双方协商一致形成的工资集体协议草案应当提交区域、行业职工(代表)大会审议,经职工代表或者全体职工过半数同意后,草案即获通过。

第二十六条工资集体协议期限一般为1年。临时性、季节性用工的工资集体协议期限,可以根据实际情况由双方协商确定。

在工资集体协议期限内企业法定代表人的变更,不影响工资集体协议的履行。

第五章工资集体协议的审查监督

第二十七条工资集体协议草案经职工(代表)大会审议通过后,5日内由企业将工资集体协议及相关材料,报送人力资源和社会保障行政部门备案审查。人力资源和社会保障行政部门对工资集体协商双方主体资格、工资集体协商的内容和程序等进行审查。未经工会预审合格的工资集体协议,不予备案。未明确载明工资标准、工资增长幅度的工资集体协议,退回重新协商。对经备案审查的工资集体协议15日内未提出异议的,即行生效。企业应当在工资集体协议生效之日起5日内向全体职工公布。同时,企业工会应当将工资集体协议文本报送上一级工会备案。

第二十八条企业应当向人力资源和社会保障行政部门报送下列材料:

(一)工资集体协商双方代表和首席代表的姓名、职务,双方代表产生的程序和双方协商的程序;

(二)上级工会预审意见书;

(三)职工(代表)大会通过工资集体协议的决议;

(四)工资集体协议文本一式三份;

(五)其他应当提供的材料。

第二十九条中央及省直属企业、市属企业以及投资额在3000万美元以上的外商投资企业签订的工资集体协议文本,由市人力资源和社会保障行政部门负责审查,其他企业的工资集体协议文本,由企业所在区、县(市)人力资源和社会保障行政部门审查。

第三十条企业应当成立由劳资双方人员组成的监督检查小组,对工资集体协议的履行情况进行定期监督检查,并每年至少向职工(代表)大会报告一次。

第六章工资集体协议的变更、解除与终止

第三十一条有下列情形之一的,工资集体协商双方可以变更或者解除工资集体协议:

(一)订立工资集体协议所依据的法律、法规、规章和政策被修改或者废止的;

(二)因不可抗力原因导致工资集体协议部分不能履行或者全部不能履行的;

(三)企业因破产、兼并、解散等资产发生重大变动或者生产经营状况发生重大变化,致使工资集体协议无法履行的;

(四)法律、法规规定可以变更或者解除的其他情形。

工资集体协商一方提出变更或者解除工资集体协议要求的,应当书面向另一方提供相关依据证据并说明理由。

第三十二条变更工资集体协议应当按照本办法规定的工资集体协商程序办理。

  解除工资集体协议应当自解除之日起3日内,由企业方与职工方以书面形式分别告知人力资源和社会保障行政部门、上级工会。

第三十三条工资集体协议期满前,工资集体协商双方的任何一方提出开展下一年度工资集体协商要求的,应当在工资集体协议期满前30日内提出。

第七章争议处理

第三十四条因工资集体协商发生争议,双方应当协商解决;协商解决不成的,任何一方均可以书面形式向所在地的人力资源和社会保障行政部门或者上级工会申请协调处理。

  人力资源和社会保障行政部门、上级工会应当在收到协调处理申请之日起7日内进行协调处理。

第三十五条因履行工资集体协议发生的争议,由双方协商解决;协商解决不成的,任何一方均可以向劳动争议仲裁机构申请仲裁,对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。

第八章法律责任

第三十六条企业违反本办法,有下列情形之一的,由人力资源和社会保障行政部门责令其限期改正;逾期拒不改正的,按照企业不良信用行为记录在案,纳入诚信体系,并向社会公布;违反有关劳动法律、法规、规章规定,给职工劳动权益造成损害的,依照有关劳动法律、法规、规章规定处罚:

(一)无正当理由拒绝对方协商要求的;

(二)故意拖延签订工资集体协议、不履行或者不完全履行工资集体协议义务的;

(三)未如实提供与签订工资集体协议有关资料的;

(四)签订、变更工资集体协议后,未按照规定期限将文本报送人力资源和社会保障行政部门审查,或者变更、解除工资集体协议后,未书面告知人力资源和社会保障行政部门、上级工会的;

(五)调整不利于协商代表的工作岗位,或者无正当理由解除其劳动合同的;

(六)采取威胁、收买、欺骗等不正当手段,促使对方接受本方要求的。

第三十七条有关部门工作人员在指导、协调处理工资集体协议争议或者审查工资集体协议过程中,徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的,由其所在部门或者有关部门给予行政处分;造成严重后果的,承担法律责任。

第九章附则

第三十八条企业化管理事业单位、个体经济组织和民办非企业单位进行工资集体协商,参照本办法执行。

第三十九条本办法自2011年12月1日起施行。

 




 


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中国银监会办公厅关于在从紧货币政策形势下进一步做好小企业金融服务工作的通知

中国银行业监督管理委员会办公厅


中国银监会办公厅关于在从紧货币政策形势下进一步做好小企业金融服务工作的通知

银监办通(2008)71号


各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行:

当前,如何在从紧的货币政策形势下,较好满足小企业的金融服务需求,支持小企业发展,扩大就业和增加收入,促进经济又好又快发展,既是银行业的重要社会责任,又对银行业应对当前经济周期性波动的冲击,调整信贷资产结构,降低风险集中度,增强竞争力具有十分重要的意义。为进一步切实做好今年的小企业金融服务工作,现将有关要求通知如下:

一、各银行业金融机构要以科学发展观为指导,在全面、准确地理解和贯彻宏观调控政策的基础上,认真落实《银行开展小企业授信工作指导意见》(银监发[2007]53号)和《商业银行小企业授信工作尽职指引(试行)》(银监发〔2006〕69号)的有关要求,进一步深化“六项机制”建设,更新经营理念,革新体制机制,创新信贷产品,大力发展小企业授信业务。当前,要重点满足个体工商户、农业种养大户、农业种养企业、劳动密集型企业、服务业、进入成长期的科技创新企业、能耗和环保达标的制造业等各类小企业的信贷需求和城乡小额信贷需求。特别要优先安排灾后重建地区的小企业授信业务。

二、各银行业金融机构要在执行宏观调控政策的前提下,努力增加对小企业的有效信贷投入。要把对小企业的信贷倾斜作为优化信贷资产结构的具体措施,在年度信贷规模中单列计划、单独管理、单项考评。在对大、小企业的信贷支持上,不能因总量调控保大压小,不能因结构调整以大挤小,不能因短期利益重大轻小,防止因小企业融资不足引发新的连锁欠债风险。要切实增强小企业授信服务工作的主动性和前瞻性,抓早、抓实、抓好今年的小企业授信工作,确保全年的小企业贷款增幅不低于本机构今年全部贷款的平均增长速度。

三、各银行业金融机构要完善利率风险定价机制,着力提高小企业授信风险定价能力,坚持收益覆盖成本和风险的原则,根据风险水平、筹资成本、管理成本、授信目标收益、资本回报要求以及当地市场利率水平等因素,自主确定贷款利率,对不同小企业或不同授信实行差别定价,并随风险变化及时调整。

四、各银行业金融机构应通过加强与当地社区、商业团体、社会中介、公用事业单位、工商税务机构的联系,以及查询信息服务机构,动态了解小企业的信用和经营状况,有效识别和控制小企业信贷风险。要在积累小企业贷款历史数据的基础上,提高小企业贷款产品、小企业信用评价、小企业授信审批的标准化程度,提高小企业授信业务效率,降低小企业授信业务成本。

五、各银监局要加强小企业客户违约信息通报机制建设,强化小企业信息服务工作,督促辖内银行业金融机构建立专业化的小企业授信工作部门,组建专业化的小企业授信工作队伍。要密切与当地政府和相关主管部门的联系,积极推动有利于开展小企业授信业务的经济奖励和荣誉表彰、贷款风险的财政补偿、营业税减免、贷款损失准备金税前扣除、贷款损失自主核销等激励政策出台并督促贯彻落实,与当地政府共同营造有利于小企业发展、有利于小企业金融服务开展的良好环境。

请各银监局将本通知转发至辖内各银监分局和银行业金融机构,并认真做好贯彻落实工作。



二OO八年三月十一日

呼和浩特市住宅区物业管理办法

内蒙古自治区呼和浩特市人民政府


呼和浩特市政府令第12号


《呼和浩特市住宅区物业管理办法》已经2000年4月10日市人民政府第18次常务会议讨论通过,现予发布施行。

市长 柳秀

二OOO年四月十二日


呼和浩特市住宅区物业管理办法



第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅区物业管理,规范物业管理服务行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位的物业实行属地化管理。
第三条 本办法所称住宅区物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的住宅共用部分、共用设备和共用设施。
本办法所称业主,是指物业的所有权人。
本办法所称使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理公司,是指接受业主或者业主委员会的委托,根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责组建业主委员会,培育物业管理公司,监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作;培育物业管理市场,规范物业管理行为;统一管理物业管理专用基金;加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理;负责组织实施本办法。
建设、电力、邮电、环保、公安、物价、工商等有关行政管理部门按照各自职责,协同实施本办法。
城市建设和管理实行“两级政府,三级管理,四级网络”的形式,市内四区街道办事处、居委会应当注册相应的物业管理公司,做好物业管理工作。
驻区非作战部队、武装警察部队的后勤保障社会化管理,政府给予一定的优惠政策。
第二章 物业管理公司及其职责
第六条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位,具有独立企业法人资格。
第七条 成立物业管理公司必须符合下列条件:
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构;
<二)有适用物业管理经营活动的固定场所;
(三)有与经营规模相适应的注册资金;
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上;
(五)法律、法规规定的其他条件。
第八条 成立物业管理公司,必须报市房产行政主管部门审核,取得《物业管理企业资质证书》,并领取《营业执照》,方可开业。
第九条 《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持有市房产行政主管部门核发的岗位证书。
第十条 物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理,签订书面合同。委托管理合同应当自签订后十五日内报市房产行政主管部门备案。
第十二条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理:
(一)房屋的使用、维修、养护;
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;
(三)清洁卫生;
(四)车辆行驶及停泊;
(五)公共秩序;
(六)市房产行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十三条 物业管理公司的权利:
(一)根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;
(三)制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)选聘专营公司承担专项经营业务;
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人,物业管理公司可要求其限期缴纳并按规定收取滞纳金。
第十四条 物业管理公司的义务:
(一)以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;
(二)按市房产行政主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;
(三)接受业主委员会和业主的监督;
(四)组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第十五亲 物业管理服务收费,应当遵循公平、合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十六条 物业管理服务收费包括下列项目;
(一)管理费。用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查,物业维修、更新费用的财务管理,物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用;
(三)绿化管理费。用于绿地,花草的浇灌修剪;
(四)保洁费.用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;
(六)维修费。用于物业维修服务所需的费用。
前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算,第(六)项费用按实际维修项目计算。
第十七条 物业管理服务收费的标准按照下列规定确定:
(一)住宅的公共性服务收费标准,由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制定,并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。
(二)其他服务项目的收费标准,由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。
第十八条 业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用的,从其约定。
物业管理服务费用经约定可以预收,预收期限不得超过三个月。
第十九条 物业管理公司收费的项目和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主或者使用人可以不支付。
第二十条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市房产行政主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可以终止合同。
第二十一亲 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内,向业主委员会力,理下列事顷,并报市房产行政主管部门备案;
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 业主自治管理
第二十二条 业主委员会是在市房产行政主管部门指导下,在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织,代表和维护业主的合法权益。
第二十三亲 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生,业主委员会委员应当由业主担任。
一个物业管理区域内,有下列情况之一的,市房产行政主管部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会,选举产生业主委员会:
(一)公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上;
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上;
(三)住宅出售己满两年。
第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,持下列文件向民政部门登记后,到市房产行政主管部门备案;
(一)成立业主委员会登记申请书;
(二)业主委员会委员名单;
(三)业主委员会章程;
(四)业主公约。
第二十五条 业主委员会的权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程和业主公约;
(三)选聘或续聘物业管理公司,并与物业管理公司签订委托管理合同;
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
(五)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第二十六条 业主委员会的义务:
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施;
(二)督促业主执行物业管理的各项规定,履行管理公约,及时交纳各项管理服务费用;
(三)接受业主的监督;
(四)接受市房产行政主管部门的指导和监督;
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第四章 物业的接管、使用和维护
第二十七条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格,并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后,须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十八条 办理移交手续的物业,由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
业主委艮会成立之前,由开发建设单位委托物业管理公司对物业进行管理,签订委托管理合同。
第二十九条 开发建设单位在移交物业时,向业主委员会及物业管理公司提交下列工程律设资料:
(一)竣工验收合格证书及有关资料;
(二)规划总平面图;
(三)竣工总平面图;
(四)地下管网竣工田;
(五)建筑施工全套图纸;
(六)其他必要的资料。
第三十条 开发建设单位在移交物业时,应提供一定比例的物业管理用房,其产权归全体业主所有。
第三十一条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋结构、用途和外貌;
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆;
(三)不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品;
(四)不得侵害他人的合法权益;
(五)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动。
第三十二条 房屋的维修责任,按下列规定划分;
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋奉体共用设施,由物业管理公司组织定期养护和维修,其费用从公共性服务收费中支出。
住宅小区共用设施的重大维修工程费从共用设施专用基金中支出,不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十三条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绦地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护.管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十四条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线的维修养护,分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第三十五条 在住宅小区内不得有下列行为:
(一)在小区内空地搭建各类违章建筑,堆放物品;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、干台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功能;
(三)侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品,践踏花园草地;
(四)擅自张贴标语、广告和各类启事,悬挂广告牌或物品;
(五)损毁、涂划公共设施;
(六)随地丢撒果皮、废纸和杂物;随地倾倒垃圾、污水,随地吐痰、大小便;
(七)往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水,倾倒体积过大的废弃物;
(八)饲养家禽、家畜;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)随意停放车辆和乱鸣喇叭;
(十一)擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线或开挖道路等;
(十二)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
第三十六条 有关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线,须持有关部门签发的施工许可证,事先与业主委员会联系,签订协议并交纳一定的保证金后方可开工。对开挖后的路面、绿地等恢复原状后,退还保证金。保证金由物业管理公司代管。
第五章 维修基金的管理与作用
第三十七条 住宅共用部位、共同设备和共用设施,应当设立维修基金。
维修基金按下列规定收取:
(一)商品房出售时,六层住宅按售房款的2%收取,六层以上住宅按售房款的3%收取;
(二)单位出售公有住房时,桉售房款的20%提取。
(三)公房的购买者按购房款的2%收取。
物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时,应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
物业维修基金的管理和使用执行建设部、财政部印发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。
住宅的共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时,由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请,市房产行政主管部门对维修项目进行鉴定并审核预算后,报市政府批准方可使用.项目维修由市房产行政主管部门指定有资质的专业队伍实施。
第三十八条 业主转让住宅时,其物业维修基金不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新,其中由业主交纳的剩余部分,由受让人向转让人支付。
第六章 法律责任
第三十九条 未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动的,限期予以补办,并由市房产行政主管部门处以1000元罚款。
第四十条 未向市房产行政主管部门移交维修基金的,限期移交,否则不予办理房屋权屑登记。
第四十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照行政复议法、行政诉讼法的有关规定,申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行决定的,由作出处罚规定的机关申请人民法院强制执行。
第七章附 则
第四十二条 物业管理区域内的非居住物业管理,旗县辖区内的物业管理,参照本办法执行。
第四十三条 本办法的具体应用问题,由市房产管理局负责解释。
第四十四条 本办法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物业管理暂行办法》同时废止。