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楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案，因尚未完成披露义务，暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题，有必要进行探讨。

Ａ公司出价人民币约1.4亿元，通过国家股转让的方式成为Ｂ上市公司的大股东，并完成事实上的控股行为。由于Ａ公司系房地产开发公司，有大批在建和竣工的楼盘，希望扩大融资途径筹资，并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。Ｂ上市公司的经营者则希望通过股权转让，承接Ａ公司在建的大量工程，并盘活资产。二者协议转让对双方均有利，并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与，并解决相当融资额度。另一宗Ｃ是上市公司，Ｃ公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利，希望资产重组，并调整结构，出价人民币二亿元欲收购Ｄ公司，Ｄ公司是房地产公司，在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。Ｃ公司打算向银行贷款，并用Ｄ公司的房产项目抵押，同时将收购的楼盘装进“壳子”，并将公司不良资产剥离，调整产业结构。当然，收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中，在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会，并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高，对配股方案实践十分有利，投资银行十分乐意承接这种配股，并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押，融资也有保障，法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要Ｄ公司先用楼盘抵押设定担保，Ｃ公司才能从银行贷到资金，再由Ｃ公司向Ｄ公司支付收购款项，所以在法律上障碍很大。为此，笔者提出由Ｃ公司大股东由其股权反担保质押，一旦发生违约，Ｃ公司可以通过合法途径成为Ｃ公司大股东，将自己风险转为机会，但在操作上法律难度很大，涉及股权登记质押，委托手续等等。

其次，虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”，在资产评估上膨胀性较大，但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押，或作过其他方式担保，债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善，有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样，不少在建项目因地价未能付清，或转让费用
未能补足等等，土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”，法律障碍很大，说不好就背上一大包袱，或审批部门不予批准。

再次，楼盘装“壳”在评估上有较大水份，不少开发商将房价定得很高，经过房地产市场低迷以后，市场价格远不能收受，这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样，在建工程在分段结算上余地很大，可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表，也可反之而行。这样，用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题，如上市公司报表不实，误导市场，并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见，近期收购兼并浪潮中，用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多，不仅对商务行为的当事人，对上市公司的资产重组，对证券市场的股民，均产生一定影响，同时对承办律师来说，机会与挑战并存。

（作者系上海市泛亚律师事务所主任）


教育部 人力资源和社会保障部 财政部等


教育部人力资源和社会保障部 中央编办 财政部

关于印发《教育部直属师范大学免费师范毕业生就业实施办法》的通知

教师〔2010〕2号


各省、自治区、直辖市教育厅（教委）、人力资源社会保障厅（局）、编办、财政厅（局），新疆生产建设兵团教育局、人事局、编办、财务局，教育部直属师范大学：

现将《教育部直属师范大学免费师范毕业生就业实施办法》印发给你们，请遵照执行。

首届免费师范生将于2011年暑期毕业。请各地、各高校认真做好首届毕业生到中小学任教准备工作。

教育部　人力资源和社会保障部

中央编办　财政部

二〇一〇年五月十八日

附件：

教育部直属师范大学免费师范毕业生就业实施办法

为贯彻落实《国务院办公厅转发教育部等部门关于教育部直属师范大学师范生免费教育实施办法（试行）的通知》（国办发〔2007〕34号）精神，确保免费师范毕业生到中小学任教，鼓励优秀高中毕业生报考师范专业，鼓励优秀青年长期从教，培养造就大批优秀教师和教育家，制定本办法。

一、免费师范毕业生就业工作由有关省级政府统筹，教育、人力资源和社会保障、机构编制、财政等部门组成工作小组，负责制定并实施就业方案，落实保障措施，确保免费师范毕业生到中小学任教。省级教育行政部门牵头负责免费师范毕业生就业指导、落实工作岗位、办理派遣和接收工作；省级人力资源和社会保障部门负责免费师范毕业生人事接转工作；省级机构编制部门负责落实免费师范毕业生到中小学任教的编制；省级财政部门负责落实相关经费保障。

二、按照国办发〔2007〕34号文件规定，落实免费师范毕业生就业所需编制。省级教育行政部门要统一掌握本地区中小学教师岗位需求情况，会同机构编制部门在核定的中小学教师编制总额内，提前安排接收免费师范毕业生编制计划。各地应首先用自然减员编制指标或采取先进后出的办法安排免费师范毕业生，必要时接收地省级政府可设立专项周转编制，确保免费师范毕业生到中小学任教有编有岗。

三、免费师范毕业生一般回生源所在省份中小学校任教，履行国家义务。鼓励毕业生到边远贫困和民族地区任教。省级教育行政部门负责组织用人单位与免费师范毕业生进行双向选择，及时公布本省（区、市）中小学教师岗位需求信息，并组织多种形式的供需见面活动，为每一位毕业生落实好任教学校。

部属师范大学要做好免费师范生毕业教育、就业指导和信息服务工作。引导师范毕业生坚定教师职业信念，立志于长期从教、终身从教。加强与各地教育行政部门和用人单位的沟通，配合做好就业工作。根据学校所在地教育行政部门统一部署，依法做好免费师范毕业生教师资格认定工作。及时将师范毕业生信息送达生源所在地省级教育行政部门。

教育部全国高等学校信息咨询与就业指导中心负责部属师范大学免费师范毕业生的就业指导、信息服务和监督检查。在全国大学生就业公共服务立体化平台上及时发布各省（区、市）中小学教师岗位需求和免费师范毕业生信息。

四、免费师范毕业生依法取得教师资格后，按照国办发〔2007〕34号文件和《师范生免费教育协议书》规定就业。毕业前通过双向选择签订就业协议书的免费师范毕业生，其档案、户口等由培养学校直接迁转至用人单位及用人单位所在地户籍部门；毕业前未签订就业协议书的免费师范毕业生，其档案、户口等迁转至生源所在地省级教育行政部门，由省级教育行政部门会同有关部门统筹安排，到师资紧缺地区的中小学校任教。确有特殊情况，要求跨省区任教的，需经学校审核、生源所在地省级教育行政部门批准。

五、到城镇学校工作的免费师范毕业生，由当地政府教育行政部门结合城镇教师支援农村教育工作，安排到农村学校任教服务二年。免费师范毕业生在农村学校任教服务期间仍然享受派出学校原工资福利待遇。地方政府和农村学校要为免费师范毕业生到农村任教服务提供周转住房等必要的工作生活条件。

六、免费师范毕业生经考核符合要求的，可录取为教育硕士研究生，在职学习，任教考核合格并通过论文答辩的，颁发硕士研究生毕业证书和教育硕士专业学位证书。免费师范生毕业前及在协议规定服务期内，一般不得报考脱产研究生。任教学校要对免费师范毕业生在职攻读教育硕士学位给予支持。具体办法另文规定。

七、省级教育行政部门、部属师范大学和免费师范毕业生要严格履行《师范生免费教育协议书》。免费师范毕业生在协议规定任教服务期内，可在学校之间流动或从事教育管理工作。未能履行协议的毕业生，要按规定退还已享受的免费教育费用并缴纳违约金，已在职攻读教育硕士专业学位的，由培养学校取消学籍。确有特殊原因不能履行协议的，需报经省级教育行政部门批准。省级教育行政部门负责本行政区域内免费师范毕业生的履约管理，建立诚信档案，公布违约记录，并记入人事档案，负责管理违约退还和违约金。

八、各级政府要采取有力措施，鼓励和支持免费师范毕业生长期从事中小学教育工作。教育部、人力资源和社会保障部、中央编办、财政部建立免费师范毕业生就业工作督查机制，每年进行检查并采取适当方式公布结果。对于免费师范毕业生就业工作落实不力的地方，将酌情调整部属师范大学在当地的招生计划。

九、保障免费师范毕业生到中小学任教是落实师范生免费教育示范性举措的关键环节。各级政府及有关部门、教育部直属师范大学和相关中小学校要充分认识实行师范生免费教育的重大战略意义，高度重视，密切配合，精心组织，认真做好免费师范毕业生就业工作，为培养造就一大批优秀中小学教师创造条件。

省级政府要加强领导，统筹相关部门，根据本办法，制定具体实施意见。