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近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）
安徽省黄山市人民政府


关于印发《黄山市招商引资工作奖励办法》和《黄山市外贸出口奖励办法》的通知

黄政〔２００２〕１６号

　

各区、县人民政府，黄山管委会，市政府有关部门：
经市政府研究同意，现将《黄山市招商引资工作奖励办法》和《黄山市外贸出口奖励办法》印发给你们，请认真遵照执行。

附：《黄山市招商引资工作奖励办法》
《黄山市外贸出口奖励办法》

黄山市人民政府
二○○二年十一月二十五日


黄山市招商引资工作奖励办法



　

为了充分调动各区、县政府和黄山管委会招商引资的积极性，努力提高对外开放水平，根据市政府第27次常务会议纪要要求，制定本办法。
一、对各区、县政府及黄山管委会年度引进外来投资成果实行综合评奖
1、各区、县政府和黄山管委会引进国外(包括港澳台地区)、国内(本市行政区域外)客商来我市投资，自2002年度起，按本办法实施奖励。
2、按当年利用外来投资数额(内资折算同外资合并数额)占GDP比例为考核基数，获第一名得10分，每降一位次减1分。
3、当年实际引进外资增长率，获第一名得10分，每降一个位次减1分。
4、在执行市政府当年下达的引进外来投资计划(含外资、内资计划)中，完成外资100万美元、市外资金3000万元的各得10分，外资每超过50万美元、市外资金每超过2000万元的各加5分。
5、综合因素：项目库建设情况和对牵动性强、带动产业多的项目以及外地法人或自然人以无形资产入股(高新技术、科研成果、技术专利、著名品牌、著名商标等)形式的投入(以验资报告、工商注册登记为准)，进行综合评定，每项另加2分，最高不超过10分。
二、奖励办法
以精神奖励为主，辅以物质奖励。对区、县招商引资工作奖的前三名，市委、市政府通报表彰。各区、县按上述各项的累计得分排列。第一名奖励25万元，第二名奖励18万元，第三名奖励12万元。
三、申报考评程序
各区、县政府和黄山管委会每年初向市政府上报上一年招商引资工作总结，并提供上一年度引进资金实际到位的有关证明资料(验资报告、银行进帐单、海关报关通知书、工商注册登记)。由市计委、外经贸局、统计局、外汇管理局、工商局、财政局、监察局、审计局、地税局、人行等有关部门初评后，报市政府审定。
四、引资认定
1、引进国外(包括港澳台地区)实际到位资金：外商在黄山市独资、合资、合作兴办项目的投资，国外各类捐赠款，间接利用外资。
2、引进国内(本市行政区域外)实际到位资金：外地在黄山市独资、合资、合作兴办项目、收购企业的投资，市外各类捐款。
五、奖励基金筹集和支付
1、每年由市财政列拨20万元，区、县财政和黄山管委会各调资10万元，共计100万元；及项下发生利息组成市奖励资金，专项用于吸引外来投资及外贸出口的奖励。
2、奖励资金设专户统一管理，专款专用。
3、对各区、县政府的奖励一律以人民币支付，作为开展招商引资活动的专项资金，专款专用。
六、有下列情形的，取消奖励资格
1、因投资环境不善而引起外商投资企业到市投诉3次以上(含3次)的区县，查证属实的。
2、查证核实有弄虚作假等违规行为的。


黄山市外贸出口奖励办法


　

为促进我市外贸出口快速发展，市政府决定从今年开始，对扩大外贸出口实行奖励，办法如下：
一、奖励资金
每年由市财政列拨20万元，区县财政每年各调资10万元，共计90万元及项下所发生的利息组成，专项用于奖励全市在扩大外贸出口和招商引资工作中做出成绩的单位，奖励资金设专户管理，专款使用。
二、奖励标准
1、完成当年外贸出口目标的区县，总奖额25万元。完成任务区县按其在全市区县出口总额(不含市直)中所占权重予以奖励区县政府(即25万×权重)。超年度目标的，每超10万美元，另行奖励1000元。出口业绩突出的区县，市政府并以通报表彰。
2、超年度出口目标的企业，出口额在30万美元以上，超目标部分，按出口收汇额每美元奖005元人民币；对出口业绩突出的企业，市政府并以通报表彰。
以上奖项以海关统计数及外汇管理部门确认的收汇额进行考核。
三、发现有弄虚作假及走私、骗税、逃、套汇等违规行为的，取消奖励资格，追回奖励资金，并依照法律法规追究相应责任。
四、由市外经贸局、财政局、国税局、计委、海关、审计局、监察局、人行等部门负责对各区县、各企业年度目标完成情况进行严格考核，依照本办法，于次年元月底前提出奖励意见报市政府审定后兑现奖励。
五、奖励资金结余部分转下年度奖励使用。市监察、审计等部门负责对奖励资金的管理、使用、兑现等情况进行监督。
六、本办法从2002年度开始实行。